حظر تسجيل العقارات في الشهر العقاري دون وجود عقد ابتدائي

كتب: سعيد شريف

أصدرت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق تعليمات جديدة تتعلق بتسجيل العقارات حيث أصبح من الضروري تقديم العقد العرفي “العقد الابتدائي” أثناء عملية التسجيل.

وكان سابقا يسمح بالاستعاضة عن العقد العرفي بتقديم إقرار من الحائز للوحدة يقر فيه بصحة جميع البيانات ويشير إلى فقدانه للعقد العرفي مع تحمل المسؤولية المدنية والجنائية.

وفيما يخص تسجيل العقارات نصت التعليمات على ضرورة أن يكون الشهود الذين يشهدون على إقامة الحائز في الشقة مسجلين في بطاقة الرقم القومي الخاصة بهم بحيث يتطابق عنوان إقامتهم مع عنوان العقار المراد شهره.

وصدر المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025 بتاريخ 4 فبراير وجاء نصه كالتالي:

إلحاقا بالمنشور الفني رقم “19” الصادر في 2 سبتمبر 2022 الذي يتناول نطاق وإجراءات تطبيق القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية وكذلك إلحاقا بالمنشور الفني رقم 18 الصادر في 13 يونيو 2023 الذي يتناول مسألة فقد سند تحقيق الواقعة المادية للعقد العرفي وإمكانية الاعتماد على إقرار مصدق على توقيعاته في حالة فقد السند العرفي وذلك وفقا لما ورد في المنشورين المذكورين.

وتنص المادة 10 مكررا من القانون 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري المعدل بالقانون 9 لسنة 2022 على أنه “يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلها أو تغييرها أو زوالها أو تقريرها عن طريق التسجيل”.

وتعتبر من هذه الوقائع وفقا لأحكام هذه المادة الحيازة المكسبة للملكية وفقا لأحكام المادتين 968 و 969 من القانون المدني أو الحيازة المصحوبة بسند حتى لو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل.

وتنص المادة 22 من نفس القانون على أنه “مع عدم الإخلال بالأحكام الخاصة التي ينظمها القانون يجب أن تتضمن الطلبات المنصوص عليها في المادة 21 من هذا القانون ما يلي:

• أولا: البيانات التي تدل على هوية كل طرف وصفته وسلطته.
• ثانيا: خريطة رسمية رقمية توضح بيانات وإحداثيات العقار أو الوحدة المراد تسجيلها.
• ثالثا: السند القانوني لطلب التسجيل…

كما تنص المادة 22 مكررا من نفس القانون على أنه “لا يتم قيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفيا للبيانات والمستندات المذكورة في المادة 22 من هذا القانون وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون”.

ونصت المادة 14 مكررا من اللائحة التنفيذية للقانون الصادرة بقرار السيد المستشار وزير رقم 2332 لسنة 2022 على أنه إذا كان موضوع الطلب أو أصل الملكية أو الحق العيني يعتمد على وضع اليد لفترة تكتسب الملكية أو أي وقائع أخرى وفقا لنص المادة “23 مكرر” من قانون تنظيم الشهر العقاري فإنه يجب اتباع الإجراءات التالية:

1. يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد ومدته وأسباب ذلك ومدى استيفاء الشروط المطلوبة أو للتحقق من الواقعة التي تكتسب الملكية حسب الأحوال وذلك وفقا لأحكام القانون المدني أو قانون تنظيم الشهر العقاري حسب الحالة.
2. يجب أن يعد محضر بالمعاينة يتضمن تفاصيل دقيقة عن العقار موضوع الطلب بما في ذلك أوصافه ومحتوياته وفقا لحالته الفعلية بالإضافة إلى أقوال مقدم الطلب وجيران العقار والحائزين والمعترضين حسب الظروف وبشكل عام كل من يجب سماع أقوالهم.
3. يوقع على المحضر من قبل الحاضرين وفي حال امتناع أحدهم عن التوقيع يثبت ذلك في المحضر مع توضيح سبب الامتناع.

ويتضح مما سبق أنه يتعين على مقدمي الطلبات تقديم السند القانوني اللازم للتسجيل وفقا لما هو موضح في النماذج المعتمدة بموجب قرار السيد المستشار وزير العدل رقم 2332 لسنة 2022 وذلك حسب نوع كل طلب.

وبالنسبة للطلبات المقدمة وفقا لنموذج 1 عقاري “تحقيق واقعة مادية” يجب تقديم المستندات التي تثبت تحقق الحيازة وشروطها.

وتفرض اللائحة التنفيذية على رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين إجراء المعاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد وتحرير محضر يتضمن بيان مفصل عن العقار موضوع الطلب مع ذكر أوصافه ومشتملاته وفقا لحالته الفعلية بما يتماشى مع تلك الأحكام.

وبناء على ذلك تقرر ما يلي:

• أولا: إلغاء العمل بأحكام المنشور الفني رقم 18 الصادر بتاريخ 31 يناير 2023 مع التأكيد على ضرورة وجود السند العرفي.
• ثانيا: يتوجب على مأموريات الشهر العقاري التي تخضع لأحكام القانون رقم 9 لسنة 2022 ولائحته التنفيذية الاحتفاظ بدفتر خاص لتوثيق الانتقال للمعاينة على الطبيعة في طلبات تحقيق الواقعة المادية.
• ثالثا: تؤكد المصلحة على أهمية الالتزام بالضوابط المنصوص عليها في المادة 14 مكرر من اللائحة التنفيذية المذكورة وخاصة ضرورة أن يتضمن محضر المعاينة على الطبيعة تفاصيل دقيقة عن العقار موضوع الطلب بما في ذلك أوصافه ومحتوياته وفقا لحالته الفعلية ويجب أن يوضح القائم بالمعاينة صفته في هذا الإجراء مع إثبات التفويض من رئيس المأمورية وعند أخذ أقوال جيران العقار يجب التحقق من إقامتهم كجيران للعقار بناء على محل الإقامة المدون في بطاقة الرقم القومي أو إقرارهم بذلك في محضر أخذ الأقوال مع تحملهم مسؤولية أي تناقض في ذلك ويجب أن يتم التوقيع منهم بجانب هذا الإقرار مع إرفاق صورة من البطاقة بمحضر المعاينة.